Investir dans l’immobilier locatif en 2018: quelle est la meilleure ville, département ou région française pour un investissement rentable ? Nos conseils et bons plans
Le palmarès de l’investissement immobilier rentable est à distinguer du classement des régions présentant le meilleur potentiel de plus-value. Lorsque l’on cherche à savoir dans quelle ville investir pour louer et obtenir le meilleur rapport locatif possible, il convient de définir ses objectifs. Vais-je conserver en vue d’obtenir une plus-value à la revente, ou louer à long terme afin de m’assurer un complément de revenus ? De l’investissement rentable, il y en a partout en France notamment au travers de l’immobilier. Voici des informations qui vous aideront à déterminer où obtenir un bon rendement, en fonction de vos objectifs.
Classement des cinq villes de France les plus rentables en 2017 pour un investissement immobilier
Paris présente toujours de l’investissement rentable
Investir dans un studio locatif peut être très rentable à Paris. La raison est simple, la demande de petites surfaces locatives est supérieure à l’offre. Acheter un studio à Paris pour le louer, c’est être quasi-certain de toujours avoir un locataire.
En revanche les bonnes affaires ne sont pas si courantes que dans le reste de l’Hexagone, et pour effectuer un investissement rentable il est nécessaire de tenir compte du prix au mètre carré, mais également des perspectives.
Le ministère de la défense va bientôt regrouper tous ses services dans le 15e arrondissement, la zone Ballard a donc vu son prix moyen grimper, avec en ce moment environ 6400 €/m2. Il est raisonnable d’anticiper une plus-value à la revente, une fois que le « Pentagone français » sera construit.
Les 17e et 18e arrondissements sont en pleine opération de restructuration urbaine. Les 19e et 20e arrondissements présentent actuellement les prix au mètre carré les plus intéressants, entre 5400 € et 5600 €.
Toutefois, les investisseurs doivent réaliser que ce n’est pas à Paris que l’on peut obtenir la meilleure rentabilité locative par ville. Ce qui est intéressant à Paris, c’est la sécurité de l’investissement et la quasi-certitude d’une plus-value à la revente.
Investir dans l’immobilier à Nantes
Au palmarès de la rentabilité locative et des bonnes affaires, Nantes se place en deuxième position. À une époque où les Français commencent à quitter la région parisienne pour rechercher une qualité de vie meilleure en province, Nantes bénéficie d’un dynamisme urbain exemplaire.
Le nombre d’habitants grandit, le dynamisme économique se développe mais les prix du mètre carré restent raisonnables. Dans le centre-ville, on trouve des logements entre 2200 €/m2 et 3000 €/m2. En s’écartant un peu, on descend à 1500 € dans certains secteurs en pleine restructuration.
C’est là où il y a de bonnes affaires. Pour obtenir un bon rendement en 2017, l’investisseur doit s’orienter vers les quartiers en réhabilitation, dont le prix du mètre carré n’a pas encore grimpé. Nantes pourrait fort bien devenir une des villes avec le meilleur rendement locatif en France.
Toutes les infos pour investisseurs :
Investir dans l’immobilier à Toulouse
14 000 ménages viennent s’installer à Toulouse tous les ans. C’est vous dire l’essor économique de la ville rose. Bien entendu, le prix du mètre carré y est plus élevé qu’à Nantes, mais Toulouse se classe tout de même en bonne position au sein du palmarès de la rentabilité locative par ville.
L’investisseur préférera se tourner vers les quartiers excentrés mais suffisamment desservis pour rejoindre le centre-ville. Il est possible de réaliser de bonnes affaires en acquérant des studios entre 60 000 € et 90 000 €.
Si l’on recherche un investissement rentable en termes de plus-value, il est préférable de se concentrer dans le centre-ville. La fourchette est grande, de 1800 €/m2 à 3900 €/m2, toutefois les quartiers les plus prisées se rapprochent de 3400 €/m2.
Investir dans l’immobilier à Issy-les-Moulineaux
La petite couronne de Paris représente depuis toujours un investissement rentable. Les atouts d’Issy-les-Moulineaux sont son dynamisme économique, ses plans d’urbanisme et sa liaison avec la capitale. La ville héberge des milliers d’entreprises, notamment des ténors du bâtiment et de la communication.
De nouveaux quartiers sont en construction le long de la Seine et sur l’île Saint-Germain, pour un prix moyens au mètre carré de 5350 €. Cela représente 1500 €/m2 de moins que dans le 15e arrondissement voisin. On trouve des deux pièces de 53 m² pour 240 000 €, plus on se rapproche du RER C, plus les prix grimpent.
Dû à sa proximité avec la capitale et au nombre d’entreprises que la ville héberge, Issy-les-Moulineaux permettra certainement d’obtenir un bon rendement 2014, ainsi qu’une plus-value à la revente. Autre avantage non-négligeable, la quasi-certitude de trouver des locataires.
Investir dans l’immobilier à Lille
Il ne fait pas si froid que cela dans le Nord, et les habitants sont chaleureux. Lille est à la croisée de grandes capitales européennes, et de nombreux projets immobiliers sont en cours. Le transport urbain est l’un des mieux organisé de France, Lille est une ville étudiante et innovante.
À Lille également, investir dans un studio locatif peut être très rentable. Précisément parce que la capitale du Nord représente le troisième pôle étudiant de France, la demande pour les petites surfaces est importante. Dans les quartiers étudiants, les premiers logements sont disponibles à 2000 €/m2, mais peuvent atteindre 3500 €/m2.
Là-encore nous sommes en présence d’une quasi-certitude de location, et d’une forte possibilité de plus-value à la revente.
Considérer la rentabilité locative par ville
La loi Pinel permet aux investisseurs immobiliers de percevoir une remise d’impôt équivalente à 18 % du prix du logement acheté. Les investisseurs doivent se demander quelle est la meilleure ville pour investir dans l’immobilier avec la loi Duflot, en fonction du prix au mètre carré. Effectivement, dans ce dispositif les loyers sont plafonnés de manière à représenter jusqu’à 20 % de moins que les prix du marché.
La loi Scellier pour les nostalgiques
Que l’on se rassure, le montant de la remise d’impôt, qui peut par ailleurs représenter jusqu’à 6000 € par an pendant neuf ans, permettra d’obtenir un bon rendement.
La rentabilité locative par ville
La rentabilité locative par ville est donc connue par avance, en consultant les barèmes de loyer au mètre carré. À ceux qui se demandent dans quelle ville investir en 2017 pour louer et obtenir le meilleur rapport locatif possible à travers la loi Duflot, on ne peut que leur conseiller de consulter les barèmes de loyer, afin de déterminer le montant des revenus fonciers avec certitude.
La région avec le meilleur rendement locatif en France n’est pas les quartiers huppés de la région parisienne. Certes on est sûr de trouver des locataires, cependant les prix au mètre carré sont élevés, et le loyer en loi Pinel est plafonné. La petite couronne de Paris est réservée pour ceux qui souhaitent se créer un patrimoine de qualité.
Pour les autres, il est préférable d’aller investir à la campagne, ou tout du moins au sein des grandes villes de province.
L’investissement rentable
L’investisseur cherchant la rentabilité en loi Pinel doit se concentrer sur les villes où l’emploi est dynamique. Toulouse, Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille et Nantes présentent une croissance suffisante pour garantir le revenu locatif sur le long terme.
Dans certains quartiers de ces villes, les loyers classiques sont même alignés sur les loyers de la loi Pinel. Non-seulement l’investisseur bénéficiera d’une remise d’impôt importante, mais en plus son plafond de loyer sera aligné avec celui qu’il aurait pu appliquer en dispositif Pinel.
Quelle est la meilleure ville pour investir dans l’immobilier avec la loi Pinel ?
Nantes et Toulouse font parti des villes les plus dynamiques de France, avec environ plus de 10 000 habitants par an. Ces deux grandes agglomérations possèdent des terrains à construire, permettant même de nouveaux logements intra-muros. Le prix du mètre carré ne s’est pas encore envolé, ce qui permet de réaliser un investissement rentable.
Obtenir un bon rendement dans la grande couronne de Paris
Évry, Cergy-Pontoise ou encore Marne-la-Vallée se trouvent à 45 minutes maximum de transport en commun de Paris, et créent des emplois. Le rapport entre le prix du mètre carré et le barème de loyer de la loi Pinel permet à l’investisseur de conserver un bon retour sur investissement.
Bonnes affaires et rentabilité locative par ville
Les bonnes affaires ne sont pas forcément liées à la rentabilité locative par ville. L’investisseur souhaitant profiter des larges remises d’impôt, est tenu de conserver son bien immobilier à la location pendant neuf ans. Une fois passées ces neuf années, il pourra revendre s’il le désire.
Considérant ceci, l’objectif peut parfaitement être la réalisation d’une plus-value, à partir du moment où le financement se déroule sur neufs ou 10 ans au maximum. À ce titre, investir dans un studio locatif peut être rentable, car le dispositif Pinel s’adresse aux constructions neuves. Or, un studio neuf est toujours légèrement dévalué par rapport à sa valeur réelle, une fois achevée.
La possibilité de réaliser de bonnes affaires à la revente est bien réelle.
Trouver l’investissement rentable en fonction de la région
La région avec le meilleur rendement locatif de France
Il est très délicat de mettre en avant la région ayant le meilleur rendement locatif de France. Au sein d’une même région, il pourrait ne pas y avoir de bonnes affaires dans de grandes agglomérations, alors qu’investir à la campagne pourrait être rentable.
D’un niveau général il est toujours préférable de se rapprocher des grandes villes, voire de se cantonner aux préfectures. Attention toutefois à bien regarder la rentabilité locative par ville au sein d’une même région.
Le choix de la région repose sur des critères de qualité de vie et de dynamisme économique. Il est toutefois intéressant d’observer quelles sont les régions qui montent, car la demande locative elle aussi grimpe constamment.
La Haute-Garonne et les Pyrénées-Atlantiques
Les familles françaises des années à venir vont rechercher la qualité de vie. Elles savent qu’il peut être préférable de gagner moins en province, pour avoir accès à plus de loisirs et pour pouvoir se loger moins cher. La Haute-Garonne et les Pyrénées-Atlantiques sont des destinations phares pour les familles. Toutes ne commencent pas par acheter leur logement, beaucoup commencent par louer, surtout les couples avec enfants en bas âge.
Une chose que l’on sait moins, c’est que la Haute-Garonne se place au troisième rang de l’enseignement supérieur en France, derrière Paris et le Rhône. La population étudiante représente 8,3 % de la population totale, ce qui constitue une intéressante réserve de demande locative pour des logements de petites surfaces.
Les Pyrénées-Atlantiques ne sont pas réservées qu’aux surfeurs et aux retraités. De nombreuses sociétés s’y installent, et le département affiche un grand intérêt pour l’éducation. Le taux de réussite au bac se situe parmi les meilleurs au niveau national. Les connexions Internet sont rapides, et presque toutes les grandes marques sont représentées dans la région. Les Pyrénées-Atlantiques sont vouées à attirer de plus en plus de famille.
Le département de l’Hérault pour les étudiants
Montpellier est une ville étudiante, tellement agréable que beaucoup de jeunes restent pour s’installer dans la région. En attendant, l’investissement dans un studio locatif peut être très rentable car la demande de logements étudiants est encore aujourd’hui supérieure à l’offre. Mais l’effet Montpellier s’étend encore en plus aux villes environnantes.
Il peut être intéressant d’investir à la campagne du côté de Béziers, qui d’ailleurs n’est pas vraiment la campagne. L’économie crée par les étudiants attire des familles, qui cherche à s’installer aux alentours de Montpellier.
Mais surtout, il existe une forte proportion d’étudiants s’installant dans la région une fois leur diplôme en poche. Ils créent eux-mêmes un dynamisme économique, et génèrent de la richesse qui attire d’autres personnes. Le climat, les équipements et la qualité de vie font de cette région un endroit intéressant pour investir dans l’immobilier.
Paris sera toujours Paris
Enfin, on ne cessera de vanter la sécurité de l’investissement immobilier dans Paris intra-muros. La capitale est largement en tête d’un point de vue culturel, sécuritaire, transport en commun et emploi. S’il est sans doute plus pertinent d’investir à la campagne lorsque l’on cherche un retour locatif, à Paris on est quasiment sûr de revendre à moyen terme avec plus-value.
