Faut-il investir dans l’immobilier ancien à rénover? Le guide qui vous dit comment acheter, retaper et revendre ou louer
Acheter un appartement en mauvais état pour le rénover et le revendre, c’est une solution qui permet à une personne à petit budget de devenir propriétaire, tout en pouvant bénéficier d’un avantage fiscal conséquent. Toutefois, investir dans l’ancien ne doit pas se faire n’importe comment, surtout lorsqu’il s’agit d’acheter pour revendre. Les travaux de remise en état peuvent être fastidieux, et mieux vaut avoir tout budgéter avant de se lancer !
Investir dans un bien immobilier ancien à rénover
La défiscalisation des travaux reste un attrait majeur pour un investisseur immobilier. Rénover un appartement délabré, c’est la possibilité de déduire des loyers versés par le locataire le coût des travaux. Mais investir dans un appartement à rénover va encore plus loin fiscalement : en cas de grosses rénovation, avec un montant qui dépasse les revenus encaissés, il est possible de déduire le surplus de ses autres revenus.
De plus, là où les appartements neufs poussent en périphérie comme des champignons, l’ancien se trouve surtout au cour des villes, emplacements de choix pour un investisseur avisé.
Comment trouver de l’ancien à acheter ?
Pour les vieux appartements, mieux vaut se rapprocher des notaires, plus enclin à se voir confier les logements anciens, les agences immobilières étant plutôt portées vers les constructions neuves. De toutes façon, chez elles, la concurrence est rude, les investisseurs commençant par aller frapper à toutes les portes pour trouver une bonne affaire à acheter.
Il est aussi possible d’écumer les ventes aux enchères, où l’on peut trouver beaucoup de logements délabrés qui sont vendus par adjudication, les anciens propriétaires s’ayant souvent vu saisi le logement pour défaut de paiement de crédit (s).
Quel budget travaux prévoir ?
Tout va dépendre de l’état du bien, et des corps de métier qui vont intervenir pour remettre en état le logement. Au moment de la visite, se faire accompagner par un architecte va permettre d’avoir une estimation globale de l’enveloppe nécessaire pour la réfection, avant de rentrer dans les détails et d’affiner le prix. Ce budget travaux va aussi permettre de faire la bonne offre d’achat, en fonction de son épargne globale.
Notre conseil : attention aux petites surfaces, qui coûtent parfois un peu plus chères à rénover que les grands appartements.
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Les principaux postes de dépenses vont être la cuisine, la salle de bains, et l’isolement (fenêtre double vitrage et chauffage), afin de diminuer les dépenses liées à l’énergie.
Quelle rentabilité locative ?
Bien négocié, un achat ancien peut déboucher sur une meilleure rentabilité qu’un bien immobilier neuf. En effet, le coût des travaux va venir diminuer le prix de vente, parfois de beaucoup. Refaire un deux pièces peut donc permettre de l’acheter à un prix qui n’est pas celui du marché, bien en dessous.
Pour faire des économies sur les travaux, il est possible d’influer sur les postes de dépenses suivants :
- La négociation des assurances chantier
- Le choix des prestataires : ne pas hésiter à mettre en concurrence les deux meilleurs devis
- Les matériaux : ils peuvent être de qualité, mais choisis dans le milieu de gamme, afin de ne pas trop venir alourdir la facture finale.
L’avantage d’un appartement rénové
Un bien qui a été entièrement refait va se louer plus facilement, et même plus cher, les locataires préférant entrer là où il n’y a aucuns travaux à faire. C’est la grande force des marchands de biens qui en donnant un peu de valeur ajoutée à ce qu’ils viennent d’acheter font la culbute lors de la revente.
Nos conseils pour un investissement locatif réussi
Attention aux maisons à retaper qui se trouvent en pleine compagne : ne pas payer cher à l’achat ne signifie pas qu’il sera facile de la louer une fois les travaux terminés. Pour un investissement locatif de qualité, mieux vaut pencher pour les grandes villes, près du centre si possible.
Mise au point Pinel : une loi valable pour l’ancien à rénover
Vous ne le savez peut-être pas, mais le dispositif pinel s’applique aussi pour les logements anciens à rénover, pas seulement les logements neufs. Toutefois, il y a des conditions de réhabilitation pour pouvoir en profiter (notamment la mise aux normes énergétiques).
Rappelons la teneur des économies d’impôt : 18% d’économies sur le prix de revient, avec un montant de 300 000 euros à ne pas dépasser (5500 euros par m2). Il est donc possible d’économiser 6000 euros d’impôts par an.
Et les obligations posées par la loi pinel : 9 années de locations avec un loyer plafonné en fonction de la zone géographique du bien.
Vous préférez louer dans le neuf ? Nos pistes s’investissements rentables
L’immobilier ancien, en plus d’avoir du charme, peut donc être une bonne affaire pour ceux qui n’ont pas forcément les moyens d’investir dans le neuf. Et puis, pour les bricoleurs du dimanche, c’est l’assurance d’avoir des weekends bien occupés…
